8月9日，国内首单民企长租公寓储架式权益类REITs-旭辉领寓类REITs首期在上交所挂牌。旭辉领寓类REITs首期发行规模为2.5亿元，为3+2年期，优先A级9000万元，利率5.9%，优先B级6000万元，利率6.5%。投资人为招商银行，中信银行，建信养老保险。

 

　　概述

　　2018年8月9日上午，民企首单储架式权益类REITs“高和晨曦-中信证券- 领昱1号资产专项计划”挂牌仪式在上交所举行，本单产品的计划管理人为中信证券。旭辉领寓类REITs首期发行规模为2.5亿元，为3+2年期，优先A级9000万元，利率5.9%，优先B级6000万元，利率6.5%。投资人为招商银行，中信银行，建信养老保险。

　　旭辉领寓CEO张爱华表示，本单产品的成功发行，是对“加快推进住房制度改革与长效机制建设”的响应。对领寓而言，丰富了金融结构，形成了资产管理闭环，而此类金融创新和闭环的形成将有力的支持住房租赁运营机构向机构化、市场化、品牌化方向发展。

　　2017年12月26日，历经43天，中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs——高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划（下称“旭辉领寓类REITs”）获得上海证券交易所审议通过，开创了民企长租公寓资产证券化新篇章，本单产品得到了住建部、证监会等主管部门的关怀指导，也是对于中共中央政治局最近提出的2018年工作重心——“加快推进住房制度改革与长效机制建设”的积极响应。

　　2018年6月21日，高和晨曦-中信证券-领昱1号资产支持专项计划设立。优先A评级AAA，发行利率5.9%；优先B评级AA+，发行利率6.5%。

　　旭辉领寓类REITs从各方开始合作到获批，历时不到2个月，体现了极高的推进效率，帮助旭辉实现了重资产运作模式上可落地的闭环。而未来的长租公寓市场将是实力房企的天下，本单产品将激励更多房企系长租公寓加速在重资产板块的布局和开拓，并引领房企系长租公寓发展方向。

　　旭辉领寓类REITs首期发行标的资产为已实现稳定运营的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与浦江国际博乐诗服务公寓，前者面向年轻白领，后者定位高端，出租率分别为97%及85%。本单产品的成功发行使旭辉领寓成为租赁市场首家以双产品线作为底层资产获得储架式权益类REITs发行的民企。

　　旭辉领寓类REITs产品介绍

　　（一）交易结构

　　本单产品交易结构图如下：

 

（点击查看大图）

　　(二）增信措施及退出安排

　　增信措施方面，包括为物业净租金超额对证券期间利息覆盖、物业处置收入对证券本金超额覆盖以及优先级/次级分层。

　　退出安排方面，最主要是为未来公募REITs退出作出准备：即在R-90前任一日（R日为专项计划设立之日其届满3年之日），（1）若具备公募REITs条件，提前退出；或（2）完成再融资安排实现优先级退出方案的准备工作。此外的退出安排是关于优先收购权的相关规定。

　　（三）物业资产情况

　　旭辉领寓类REITs的标的物业为上海浦江国际博乐诗服务公寓及上海浦江国际柚米国际社区。

 

　　博乐诗服务公寓于2013年竣工，2017年4月正式营业，为一幢地下一层、地上五层商业楼，位于上海闵行区浦江镇联航路，地铁8号线联航路站下，步行约5分钟即可到达酒店；距离梅赛德斯奔驰中心约20分钟车程，至迪士尼乐园约35分钟车程，出行便利。

 

　　柚米国际社区于2013年竣工，2017年正式开始营业，为一幢地下一层、地上四层商业楼。柚米国际社区内部配有4部电梯，此外还配有公共厨房、无人超市、公共休息区、健身房等。

　　（四）原始权益人及差额补足义务人介绍

　　1、原始权益人-上海领昱

　　上海领昱公寓管理有限公司成立于2017年1月6日，注册资本10,000万人民币。上海领昱作为旭辉股份房地产+创新业务板块运营主体，致力于开拓长租公寓市场。

　　目前领昱运营上海浦江国际博乐诗服务公寓、上海浦江国际柚米国际社区、上海久亭纯真中心柚米国际社区、上海圆石滩独家精品酒店、上海浦电路柚米国际社区、上海宝样路菁社青年社区、杭州中豪七格博乐诗服务公寓、杭州中豪七格柚米国际社区、重庆紫都菁社青年社区等多个项目，主要分布于上海、重庆及杭州等地，2017年末总出租规模将达到2万间公寓。

 

　　其5年战略目标：国际化布局，运营管理规模达20万间，IPO上市。

　　2、差额补足义务人——旭辉股份

　　旭辉集团股份有限公司（简称“旭辉股份”）成立于2000年8月15日，注册资本100,000万人民币。旭辉股份成立初始主要从事住宅地产的开发与销售，随着业务的快速发展，目前已形成了以住宅为主，商办、商业地产为辅的发展业态。在二十余年发展历程中，旭辉股份已进驻多个国内一二线城市，物业开发经验丰富

　　旭辉股份房地产开发业务目前已实现全国化布局，项目分布在国内三大区域的十四个城市，包括长三角（上海、苏州、杭州、南京、镇江及嘉兴）、环渤海（北京、天津、沈阳及廊坊）以及中西部（重庆、长沙及武汉）。旭辉股份持续提高地区与产品的多元化水平，同时项目储备充足，城市布局合理，具备较为成熟的开发经验和资本运营能力。

　　截至2017年6月30日，旭辉股份总资产812.28亿元，股东权益合计171.94亿元，2017年1-6月营业收入64.92亿元，净利润15.17亿元。

　　（五）本单产品对旭辉的价值

　　旭辉领寓类REITs的高效推出，一个重要原因在于旭辉领寓在租赁市场的提前布局。旭辉领寓是旭辉的房地产+业务板块，致力于构建全球租房生活服务平台；不同于其他租赁企业，旭辉领寓在创立伊始就根据租房场景细分，打造了博乐诗服务公寓、柚米国际社区和菁社青年公寓三大产品线。旭辉领寓成立一年就已完成了对全国一线、二线核心城市的布局规划，在上海、北京、深圳、广州等地管理规模超过1.5万间。

　　旭辉领寓类REITs实行“储架发行”机制，系根据旭辉领寓未来2年的重资产发展计划“量身定制”，在有效期内旭辉领寓可将符合入池标准的资产分批发行，实现了快速扩募，离真正的公募REITs仅有半步之遥。与保利依靠强主体兜底、新派仅为权益类相比，领寓是储架结构+权益型类REITs。其首期发行规模为2.5亿元，其中优先级1.5亿，权益级1亿，底标项目为已实现经营现金流入的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店。

　　旭辉领寓此单类REITs，对旭辉而言，实现了重资产运作模式上可落地的闭环；对行业来说则创新性地为租赁住房资产证券化树立了标杆，将激励更多房企系长租公寓加速在重资产板块的布局和开拓，并引领房企系长租公寓发展方向。

　　旭辉领寓的发展情况与定位

　　2016年，旭辉成立长租公寓品牌“领寓”，目前已在全国建立起完善网络，完成了对全国5大区域、16座一二线核心城市的布局，管理规模已逾3万间。研发了包括专为年轻白餐打造的柚米国际社区、适台商旅出行人士居住的博乐诗服务公寓及专注适合青年学生、企业员工的菁社青年公寓三条产品线，覆盖租客的全生命周期。2021年旭辉领高管理规模将达20万间。

　　旭辉预测，长租公寓十年后供应量将增长9倍，由2016年的200万间增长到2000万间；品牌公寓的市场占有率也会由目前的2%上升至15%。租金方面，旭辉测算过去十年房租平均年增长率大概在2.9%左右，一线城市和核心的二线城市需求更旺盛，租金涨幅应该接近4%，随着越来越多的人选择租房，旭辉对未来的租金收入涨幅预期是年均5%到6%。

　　根据旭辉领寓CEO张爱华的观点，从旭辉的角度来说，切入长租公寓主要有三个核心要点：第一，在新的规划中我们要做到三千亿的规模，在增量到存量的这个转换过程中，必须有第二跑道来支撑这样的规模。第二，一个行业不能用一两年的时间去看它赚不赚钱，我们观察这个行业，未来跟地产一样，它是一个有发展远景的新兴行业，至少有20年以上的发展周期，要有更多的耐心和更长的时间去打磨它，比如说前几年不赚钱，但是你花时间在你的运营上把它做好，未来它就有好的回报给你，因为你有足够长的时间去等待它。第三，作为一个成熟企业，利润规模是一定要追求的，仅仅是利润去选择可能也不是一个好的选择，衣食住行里最难的是住，这个问题也是一个社会问题，如果我们能用我们的一己之力能够在这个方面有所贡献的话，也确实是很有价值和意义的一件事情，这几个原因是我们为什么要进入这个行业思考的几点。

　　旭辉白领领寓的目标就是希望五年总规模达到20万间，行业前五，完成国际化布局，同时能够实现IPO上市。定位是为中高收入的白领阶层和青年精英们提供通勤便利及高性价比的住宿+社交生活圈，通过低成本高效率的运营提供精准服务，营造家的氛围。在模式上定位为一个公寓运营商加资产管理商，轻重结合，通过包租树产品建品牌，往托管的方向发展，同时我们也会逐步做重资产，特别是自主住宅用地的开发和REITs的到来做准备。