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返租潮退去 公寓式酒店将以何种方式盈利?

 公寓的实际运营状况是检验公寓投资价值最有力的标准。如今公寓市场除了业主自行放租,公寓式酒店的增多以及长租公寓的加入成了支撑公寓租赁需求的两大新生力军。

据了解,目前基本所有在运营的新建公寓都有一两家公寓酒店品牌进驻,一个前台加上几十间房就可以是一家小型的公寓酒店,有国际品牌,也有一些新成立的连锁品牌。因为省心且有较为稳定的收益,越来越多业主愿意接受这种运营方式。

公寓式酒店猛增,一个综合体里20多家

前两年,东建铂顿城、普君新城、华强广场、越秀可逸新势力、南海万达广场、万科金色领域都有大量公寓收楼进入运营阶段,这些项目运营状况如何呢?

记者在携程网、安居客、58同城等网站搜索发现,铂顿国际公寓、U 公寓、私享家等等,标注地址在铂顿城公寓楼内的大小公寓酒店有6家;搜索“华强广场”,出现的公寓酒店不少于10家。记者从南海万达广场一排公寓楼门前走过,几乎每栋入口都有不同品牌的公寓酒店店牌。这些公寓大多是30~50㎡左右一间,160元~250元/天,和一般酒店相比,这些公寓装修各具风格,配置洗衣机和简易餐厨台,有些还有阳台。

一城一寓生活服务有限公司副总经理李庆兵2015年来到佛山,在南海万达开了锐思堡和2513两间公寓式酒店。据他统计,以南海万达广场为中心,周边五公里内还有荣耀国际、京华广场、新凯广场、富力国际金融中心等一大批未来一年要交楼的公寓,保守估计有4000多套即将入市运营。“南海万达广场1400多套公寓,现在在运营的大小酒店有20多家,以平均一家酒店30间房计算,酒店式公寓消化了南海万达近一半的公寓房源。”李庆兵表示,以价格实惠、地段好为特色的公寓酒店已成为承载公寓运营的主力军。

返租减少,酒店公司与业主协商租价再收房

据了解,从2012年到2016年间,佛山公寓销售普遍会通过签约引入酒店托管公司为业主提供返租作为营销亮点,年回报率普遍在5%以上,而这个酒店托管公司就是现在我们看到的这些公寓式酒店。一般首次返租期为3~6年,每月由酒店方返还一定金额的租金给业主。但近两年来,带返租的项目越来越少,一些项目即使有也只有部分楼层,例如朝安碧桂园,去年有部分楼层带租约出售,而目前在售的产品均已不带返租。

对此,李庆兵表示:“做怕了,现在很少有公司愿意跟开发商签这种协议了,特别是一些要求返租租金太高的,40㎡周边租赁市价就是2000元不到,我怎能给到3000元呢?”据他透露,以往如果是返租高于市场价较多的,大多是开发商补贴返还给酒店公司,“但开发商一般只能补贴第一次合同的三到五年,合同到期后给不起那么高租金就只能撤场,这对酒店公司和公寓保值增值都不好,也影响业主利益。”据李庆兵介绍,现在大部分的操作模式是交楼前半年跟开发商或物业公司联系,确定合作意向,交楼后会由物业公司向业主发布有哪些酒店公司进驻的信息,业主自行找到酒店公司洽谈是否将公寓交由托管经营,租金也是由酒店公司与业主协商确定,每年支付11.5个月的租金,剩下0.5个月作为维护期。一般一间酒店公司的收房规模在40~60间左右,也有大型的连锁品牌达到100多间。“我们现在还跟一些比较大的物管公司合作,如戴德梁行、第一太平戴维斯等,在其管理的公寓里合作成立租赁服务部,一方面收房源做酒店,另一方面也代为托管出租,但不收中介费。”公寓运营交由专业公司运营将成趋势

投资公寓,究竟是自己出租还是交给酒店公司代管?这是每个投资客要面临的问题。市民小曹在禅城投资了一套30㎡左右的公寓,由于当时酒店管理公司的收房价跟自己的预期有一定差距,他选择了自己放租,但经过几年的放租经历,小曹认为,还是交给酒店公司管理更省心。“出租期间有几次房子漏水、洗衣机坏了都要找我,上一个租客退租了还要去找中介再放租,很麻烦。”

李庆兵认为,公寓投资收益如何是业主最关注的,但公寓的收益好坏其实是跟整栋楼的运营维护紧密相关的。“然而物业维护好不好,业主往往并不关注,但如果有酒店公司在里面运营,电梯保养、墙面维护,酒店公司是最关注的。因此酒店公司可以说是业主的代言人。”

而从收益角度看,李庆兵表示他们曾做过一个统计,国内大中城市公寓业主平均每年收益不超10.5个月,这其中还有维修费、中介费及时间成本等,而酒店公司收房一般付11.5个月的租金。“其实我们去收房也是根据周边的市场价而定价,这样业主收益可以更稳定,对公寓维护也好,是多赢局面。”据了解,目前酒店管理公司跟业主第一次合同签约三到五年,设定每两年的租金上浮比例,一般是5%,到期后根据市场情况协商决定是上浮还是下调。


来源:      时间:2018/3/16 15:29:18
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